终于,炒房客开始亏钱了!一个时代结束了

时间:2019-08-18 来源: 星座

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深圳的许多投资者可能会惊讶地发现他们开始的房子在三年内没有上涨。

例如,龙华区的房地产在2016年6月卖出58,000 /单位。2018年新区开业后,开盘当天三个99%折扣的平均价格是58,000 /平方米,这是与2016年的平均开盘价相同。

2019年开盘价为6万,基本没有上涨。如果您在2016年购买二手房,您甚至会赔钱。在2018年底,一位房东在论坛上说,他在16年中花了474万元出售了88平方米的房子,契税超过14万元,超过50万的利息支付超过两年,成本价为538万美元。现在售价495,售价10,000,售价为430,000。

这绝对不是一个例子。

一些业主在“深圳之家”论坛上发帖称,2017年3月开始推出一系列房屋。年利息成本约为180,000。结果,房价没有上涨,利息扣除了租金,相当于损失了13万。

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2016年6月,龙岗龙珠花园出售2房1厅,60.4平方米,成交价218万元,单价元/平。

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今年5月,一套同类型的房子被售出,或218万元,价格根本没有变化。

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在三年内,如果是投资,时间成本和持有成本肯定是一个巨大的损失。

我们已经看到,随着房价普遍上涨,投机者开始亏损,一个时代终将结束。

01

一系列密集信号

房子可能很难再上升。

7月30日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,下半年开展经济工作。除了“留下而不是煎炸”的定位之外,还有一个更成熟的话语:

房地产不是短期内刺激经济的手段。

这是一个代表长期的信号,正式宣告思想的转变。

我们都知道有很多上下游房地产,钢铁,水泥,家电,家具,工程设计,住宿酒店,物业管理,房地产代理租赁,装修装潢业.长期以来,房地产在中国经济中发挥了重要作用。即使是现在它也占20%,高于基础设施。因此,只要中国的GDP增长率下降,就必然会把房地产作为武器,让房地产的发展来到劳动力的经济增长。

现在,信号是明确的,并且在过度依赖房地产的旧路上不会走得太远。

房地产市场不会起作用。

据国家统计局统计,上半年商品房销售面积平方米,同比下降1.8%。事实上,今年上半年,该国商品房销售累计增长率均为负值。

重要的是要知道今年1月至2月的销售面积下降是43个月以来的首次。

很久以前,专家预测中国房地产市场的上限约为15万亿元。这个数字实际上已在2018年达到。

近日,重庆市市长,中国国际经济交流中心副主席黄奇帆在致辞中表示,未来十年左右,中国新房地产年交易量不会增加一倍,但每年也会有一小部分。萎缩。

他认为,经过十多年,房地产新房的年销售量可能会下降到不到10亿平方米,总减少40%。

转折点来了,住房公司哭了。

今年上半年,三大大型住宅公司万科,恒大和碧桂园也经历了多年的疯狂事业后,已经埋下了很多头脑:

碧桂园上半年的合约销售额为3895.4亿元。与去年同期相比,减少约230亿元,减少约5.56%;权益金额同比下降约0.56%。

2019年上半年,恒大地产合同销售额同比下降7.06%至2825.4亿元;权益金额2687亿元,同比下降约7.06%。

万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元下降至今年上半年的209.6亿元,下降5.26%。

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在过去几年中,这三个家庭的速度并不令人不愉快。从2012年到2018年,碧桂园的合同销售增长率从未低于10%,复合年增长率为50%,万科的复合年增长率为26%,而恒大地产为29%。

据不完全统计,在过去至少9年中,这三家住房公司从未经历过显着的销售下滑。

作为中国各级房地产三大公司,销售额的下滑已经表明整个市场的低迷。

为了促销,碧桂园甚至开始降价。根据碧桂园的月度销售公告,上半年的平均价格为9013元/平,比2018年的2671元/水平,这一数字下降了2.74%。

7月份,会议室企业的销售额继续下滑。

根据Cree的数据,7月份前10家住房公司的股票销售均低于6月,且下降幅度不小,平均下降28%;格陵兰和华润资源占悬崖类型的50%以上。下跌,只有保利和龙湖跌幅在10%以内。

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除面临需求方面的下滑外,住房公司必须面对供应方面的紧缩。

7月,银监会对多家信托公司和银行进行了窗口指导,要求控制房地产业务的增长和增长,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产监管要求。

受此影响,自7月以来,68家信托公司共发布323套房地产集体信托产品,规模仅为655.8亿元,比10月份的605元增加1084.51亿元,发行数量“缩水”46.6%在问题的规模,它下降了40%。可以说它几乎是“腰部”。

据凯瑞统计,从融资成本的角度看,今年上半年,国内95家企业发行债券的平均成本为4.97%,海外发行债券的成本为8.34%。事实上,自2018年以来,住房企业发行外债的成本一直居高不下。特别是在2018年10月,海外债券发行成本已超过8%,并一直保持在7.5%以上。

像现代房地产和泰和,有两个海外债券票息率为15.5%,这是惊人的。蓝光开发,佳兆业,中南建设和恒大发展的最高票面利率也超过了10%。

房地产业的发展是由杠杆和债务驱动的,没有钱。大批小型住房企业已经死亡。我想每个人都知道。截至7月23日,全国共有271家房地产公司宣布今年破产清算。

即使它是一个大房子,日子也不好。像R&F一样,最近发布了《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的副本,要求“增强销售”,“加速支付”和“暂停征地”。

02

一些城市的房地产市场发生了变化

更直观的是,一些城市,尤其是三线和四线城市,开始倒闭。

7月20日,开封房地产市场政策暂时“开放”,销售被取消。

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虽然市场还没有时间回应,但文件被紧急撤销,但发布的意义并不难理解。

开封曾经是房地产市场快速发展的先行者。从房子的平均价格来看,Anjuke显示当地二手房从2016年底的4700元/水平攀升至现在的7000元/平。

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但是现在,开封受不了了。

例如,开封的恒大旅游城。据微博房地产报告官方微博,2018年中期开业的高端装修,价格在9500元/平,今年3月,以特价房的名义,以7200-8700人民币/持平,价格暴跌近30%,引发了业主的权利。

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此外,还有一些房地产提供了公积金贷款自由化的选择。根据《汴梁晚报》,还有10%的首付,精装粗加工,导致价格下降2000元/平,以及千元大规模推出的“员工内部价格”。等待游戏,即使总房价也能达到20%的折扣。

早些时候,湖北有恩施。

6月,恩施的“红头文件”成功吸引了许多人的关注。

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房地产降价现象的主要表现。

该文件还指出,所有在售的公司都必须认真检查和纠正他们的问题。

这一警告背后无疑是当地房地产市场的下行压力。

作为典型的三线和四线城市,恩施2018年的户籍人口为401.3万,而常住人口仅为336.1万,这意味着至少有数十万人外出工作。正是如此大面积的人口外流,一度上演房价疯狂:从最初的棚改改计划不到3000元/O建安成本,房价飙升至今日6000多元/水平。

更多的中小城市甚至可能面临几年前房价回落的局面,而且他们已经吐了回来。

例如,山东威海乳山二手房,10年前房价回落到白菜价格,有的海景房每平方米仅1800元。

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根据乳山银滩房地产网的资料,银滩山水花都的平均挂牌价为2338元/平。 10年前,当银滩海景房很热,银滩海景房的价格约为3500元/平方米。

另一个例子是,广东,香港和澳门大湾区的成员之一肇庆也迎来了降价潮流:

新城襄岳大厦也在2018年9月售出9000元/单位,现在单价为7字;郑黄金悦福推出10套特价房,单价7000元/平,高于2018年9月/平。单价下跌了近30%。

58城市《国民安居指数报告》显示,在三线和四线城市找房的热度下降了27%。一般来说,数量是第一,市场是热的,降价通常是不可避免的!

即使是在人口和工业方面更加稳定的一线和二线城市,现在也在崛起。

例如,上一轮牛市的起点 - 深圳。

位于龙岗布吉,嘉吉业园二期,朝北的低层住宅,69个单位,2个卧室,2个大厅,目前上市总价为335万元,单价为48,300元/平。

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同一类型2018年交易的单价为48,800元/平方。 2016年8月,它的单价售价为49,000元/平。

该代理商透露,一些业主在2016年以450万元购买了Kaisa工业园6期的房子。装修费用超过10万,2年内花费超过20万。然而,它最近急于兑现并以市场价格出售,而且只有大约480万。

“根据装修,首付,月供应以及需要占用的地方数量,损失不是一点点。”中间人有点叹息。

根据中国社会科学院的数据,2019年6月,一线城市均价下跌0.615%,增幅比上月回落0.753个百分点。其中,广州下跌0.86%,北京下跌0.48%,深圳下跌0.98%,上海下跌0.14%。

总的来说,一线城市的房价已经从结构性上涨变为小幅下跌。自2018年1月以来,一线城市房价涨幅最高的深圳仅为2.92%,而上海最低的为-6.29%。

各种迹象表明房地产市场将进入稳定增长阶段!疯狂的房地产时代正式结束!

03

去还是留?

从前,任志强把房地产比作一个夜宵。 “如果你需要它,你可以使用它。如果你不需要它,你会把它放在床的底部。”

现在,各种迹象表明,中国房地产市场正迎来一个重大而深远的转折点。

几十年来,面对房地产市场不变的变化,投机者首先要冷静而冷静。如果有人在考虑投资这个节点,那么他必须是一个乐观主义者。

即使房价没有下跌,也将无法忍受。因为,对于房地产投机者来说,购买住房是有融资成本的,房价每年仅增加10%以上,房地产投机者可以放心。但现在,这只能是奢侈品。

如上所述,全国房地产市场在短期内达到顶峰,三线和四线城市的房地产市场可能随时下跌。一线和二线城市的房地产市场略有下降,该国房价上涨的情况不再困难。在这个时候,买房投资相当于在四,九年内参加国家军队。

如果它具有高杠杆率,那么请建议快速发货,优先考虑现金流量。

打破供应不是一个笑话,《每日经济新闻》报道了投机者的故事:

2017年初,徐和几位朋友跑了几趟。他们先后投资了四处房产,并使用各种形式的贷款。他们甚至在这个利率上借了1100多万,平均一个月。大约100,000。由于徐的失业,他的额外收入只能通过新贷款续签。旧的贷款和家庭开支就像大山一样在他身上。压力很大。每天早上,我抬头看看一个地方的头发。

最困难的时候,他以他的名义绞死了数十万间房子的价格,现在没有人可以出售。最后,只有牙齿可以被打破。他说当银行打电话确认时,他的“心脏正在流血”。

我看到它,当市场环境不好时,即使房子卖得也不是那么好。一旦供应中断,预付定金就会消失。

对于即时需求,面对房地产的特殊拐点,您可以调整市场来选择最佳选择。但是,该策略需要与之前的购买不同。最好将它与您自己的情况结合起来。必须仔细考虑需要由牙齿购买的房屋。在房子上涨之前,买房稍微超出限制并不是一个大问题。毕竟现在的情况有所不同。

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